Qu’est-ce qu’un crédit bullet?
Le terme “bullet” désigne un mode de remboursement où le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance. Contrairement à un crédit classique où le capital est amorti progressivement chaque mois.
Pendant toute la durée du crédit (généralement 5,10, 15 ou 20 ans), l’emprunteur ne rembourse que les intérêts mensuels du crédit.
Exemple : pour un emprunt de 150.000 euros sur 10 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité d’un crédit classique s’élève à environ 1485 euros. Dans le cadre d’un crédit bullet, cette mensualité diminue à environ 437 euros. Soit uniquement les intérêts. Et à l’échéance les 150.000 euros seront remboursés en une seule fois.
En pratique, comment fonctionne un crédit bullet ?
Dès la souscription, la banque exige une garantie de remboursement du capital. Différents types de produits financiers sont acceptés comme garantie. Par exemple : l’assurance vie (branche 21 ou branche 23), une épargne pension, un portefeuille d’investissement ou un produit d’épargne à long terme.
Pendant toute la durée de l’emprunt, le capital s’accumule en parallèle, via le produit choisi et indépendamment du crédit. Le taux appliqué est souvent variable et révisable tous les 1, 3 ou 5 ans selon les conditions contractuelles. La banque peut également exiger une assurance solde restant dû classique en complément.
Quels sont les avantages fiscaux du crédit bullet?
Reprenons. Avec un crédit bullet, deux montants sont remboursés en parallèle. Les intérêts du crédit, qui sont versés chaque mois à la banque. Et le capital qui s’accumule via un produit d’épargne ou d’assurance. Ces deux flux financiers génèrent chacun un avantage fiscal qu’il faut distinguer
Le premier avantage : la déductibilité des intérêts
Si le crédit concerne la résidence principale, les intérêts du prêt hypothécaire sont déductibles fiscalement (selon les règles en vigueur dans la région). Ce mécanisme permet de réduire la charge d’impôt sur les revenus chaque année.
Le deuxième avantage : la réduction fiscale sur le produit de remboursement
Pour rembourser le capital à l’échéance,la banque demande d’alimenter un produit d’épargne (assurance-vie,épargne à long terme,…). Les primes versées dans ce produit donnent droit à une réduction fiscale de 30%.
Prenons un exemple concret : un emprunteur verse 2.000 euros par an dans son assurance-vie. L’Etat lui rembourse alors 30% de ces 2.000 euros. Soit 600 euros remboursables via la déclaration fiscale. Avec un plafond maximum de 2450 euros par an. La réduction peut atteindre 735 euros par an.
Attention tout de même, les deux avantages ne peuvent pas toujours être cumulés librement. Il existe un plafond commun dont le montant varie selon la région de résidence et la situation de l’emprunteur. Il est donc conseillé de vérifier la situation avec un conseiller fiscal avant de souscrire ce type de produit.
À qui est adapté le crédit bullet?
Le crédit bullet s’adresse en premier lieu aux indépendants et aux professions libérales. Ces travailleurs aux revenus variables ont intérêt à lisser leurs charges mensuelles et à préserver leur trésorerie.
Il convient également aux investisseurs immobiliers pour qui les loyers perçus couvrent les intérêts mensuels, tandis que le capital est remboursé via la plus-value dégagée à la revente du bien.
Les cadres avec des revenus futurs prévisibles y trouveront aussi leur compte. Qu’il s’agisse d’une promotion attendue, d’un héritage ou d’une fin de contrat avec des liquidités.
De façon générale, ce type de crédit est destiné à des emprunteurs disposant d’une capacité d’épargne parallèle et d’une vision claire sur leur capacité de remboursement à terme. Il est en revanche déconseillé aux primo-accédants sans patrimoine constitué.
Quels sont les avantages du crédit-bullet?
Le premier avantage est immédiat : les mensualités sont en général de 40 à 70% inférieures à celles d’un crédit classique, ce qui représente un allègement significatif des charges mensuelles.
Ensuite, la trésorerie ainsi préservée offre la possibilité d’investir le différentiel. Par exemple dans un portefeuille financier, ou d’autres biens immobiliers ou un projet professionnel.
Enfin, comme détaillé dans la section précédente, le crédit bullet offre une optimisation fiscale double qui constitue l’un de ses principaux arguments.
Quels sont les risques du crédit bullet?
À côté de ces avantages, certains risques méritent d’être pris en compte. Le premier est le risque de sous-performance du produit de remboursement. Si une assurance branche 23 ou un portefeuille d’investissement ne génère pas le rendement escompté, le capital accumulé à l’échéance peut s’avérer insuffisant pour rembourser l’intégralité du prêt.
Il faut également noter que le coût total du crédit est souvent supérieur à celui d’un crédit classique sur la même durée. En raison des intérêts payés sans amortissement progressif du capital. Par ailleurs, il faut gérer deux produits en parallèle, ce qui implique une certaine complexité administrative qui demande un suivi régulier.
