Vous souhaitez acheter un bien immobilier en Belgique et vous entendez les mots « frais de notaire » ? Cette expression recouvre bien davantage que la rémunération du notaire. Elle désigne l’ensemble des montants à payer lors de la signature de l’acte d’achat : impôts régionaux, honoraires, TVA, frais administratifs et, le cas échéant, frais liés au crédit hypothécaire.
Selon votre Région, votre situation et les avantages fiscaux auxquels vous avez droit, ces frais peuvent représenter environ 4% à 15% du prix d’achat, hors frais de crédit.
Que couvrent les « frais de notaire » ?
Les « frais de notaire » se composent principalement de trois postes.
Les droits d’enregistrement
Il s’agit d’un impôt régional calculé sur le prix d’achat du bien. C’est généralement le poste le plus important : il représente 80 à 90% du total. Le taux dépend de la Région où se situe le bien et de votre situation : habitation propre et unique, investissement locatif, seconde résidence, etc.
Les honoraires du notaire
Les honoraires constituent la rémunération du notaire. Ils sont calculés selon un barème légal dégressif : le pourcentage appliqué diminue au fur et à mesure que le prix du bien augmente. Ils sont identiques quel que soit le notaire choisi, puis soumis à une TVA de 21%.
Les frais administratifs et débours
Le notaire avance de nombreux frais pour constituer votre dossier : recherches hypothécaires, urbanistiques et cadastrales, certificats, extraits, formalités de transcription, documents administratifs, etc. Leur montant varie selon la complexité du dossier et les recherches nécessaires.
Si vous financez l’achat avec un crédit garanti par une hypothèque, il faut ajouter un quatrième poste : les frais liés à l’acte de crédit hypothécaire.
À noter : si l’acheteur et le vendeur font appel à deux notaires différents, les honoraires ne sont pas doublés. Les deux notaires se partagent les honoraires prévus par le tarif légal.
Les droits d’enregistrement selon la Région
Les droits d’enregistrement constituent la plus grande part des frais d’acquisition. Voici les règles applicables en 2026.
| Région | Taux normal | Taux réduit pour l’habitation propre et unique |
|---|---|---|
| Wallonie | 12,5% | 3% sous conditions |
| Bruxelles | 12,5% | Abattement de 200 000 € sous conditions |
| Flandre | 12% | 2% sous conditions |
En Wallonie : 3% pour l’habitation propre et unique
En Wallonie, le taux normal des droits d’enregistrement est de 12,5%. Il peut être réduit à 3% lorsque le bien acheté devient votre habitation propre et unique et que vous respectez les conditions légales. Ce régime s’applique aussi, sous conditions, à un terrain à bâtir destiné à votre résidence principale, à une habitation en construction ou à un bien acheté sur plan.
Pour bénéficier du taux de 3%, l’acquéreur doit notamment :
- Ne pas posséder un autre bien immobilier destiné, en tout ou en partie, à l’habitation, en Belgique ou à l’étranger, une exception peut être admise s’il s’engage à vendre ce bien dans les trois ans suivant l’acquisition
- Établir sa résidence principale dans le bien dans les trois ans pour une habitation existante
- S’établir dans les cinq ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir, d’un bien en construction ou d’un achat sur plan
- Conserver sa résidence principale dans le bien pendant au moins trois ans à partir de l’établissement de cette résidence
Vous êtes primo-accédant ? Des aides régionales peuvent s’appliquer en complément. N’hésitez pas à vous renseigner avant de signer un compromis.
À Bruxelles : abattement de 200 000 €
À Bruxelles, le taux de base est de 12,5%. Les acheteurs qui remplissent les conditions peuvent bénéficier d’un abattement de 200 000 € : les droits d’enregistrement ne sont pas calculés sur les premiers 200 000 € du prix d’achat. L’économie maximale atteint ainsi 25 000 €. Le prix d’achat du bien ne peut pas dépasser 600 000 € pour bénéficier de l’abattement classique.
Les principales conditions :
- Le bien doit être situé en Région de Bruxelles-Capitale
- L’acquisition doit être réalisée par une ou plusieurs personnes physiques, en pleine propriété
- L’acheteur ne peut pas déjà posséder la totalité en pleine propriété d’un autre logement, en Belgique ou à l’étranger
- Le logement doit devenir la résidence principale dans les trois ans suivant l’enregistrement de l’acquisition
- La résidence principale doit être maintenue pendant cinq années ininterrompues
Dans certaines situations de rénovation énergétique, un délai d’installation plus long peut être accordé. Les conditions doivent être vérifiées avec le notaire avant la signature du compromis.
En Flandre : 2% pour l’habitation propre et unique
Le régime actuellement présenté par Notaire.be prévoit deux taux :
| Situation | Taux applicable |
|---|---|
| Habitation principale sous conditions | 2% |
| Investissement locatif, seconde résidence, achat par une société, terrain | 12% |
Le taux réduit de 2% peut s’appliquer à l’achat d’une habitation propre et unique, sous réserve des conditions légales. L’achat doit notamment être réalisé par une ou plusieurs personnes physiques, porter sur un logement existant acquis en pleine propriété, et devenir la résidence principale de l’acquéreur dans les trois ans suivant l’acte authentique.
Les honoraires du notaire
Les honoraires du notaire sont réglementés et calculés selon un barème légal dégressif. Le taux appliqué diminue progressivement lorsque la valeur du bien augmente. Les honoraires sont ensuite soumis à une TVA de 21%.
Pour une transaction immobilière courante, les honoraires représentent souvent autour de 1% du prix d’achat avant TVA, ce pourcentage est indicatif. Le montant exact dépend du prix du bien et du calcul tranche par tranche selon le tarif réglementé.
Pour un bien de 250 000 €, une estimation d’environ 2 400 € à 2 900 € d’honoraires TVA comprise constitue un ordre de grandeur raisonnable. Le calculateur de Notaire.be permet d’obtenir un montant plus précis selon les caractéristiques de votre dossier. Vous pouvez également utiliser notre outil pour calculer vos frais d’acquisition.
Les frais de dossier, les débours et les recherches administratives ne sont pas identiques pour tous les dossiers. Ils dépendent de la commune, du type de bien, de la situation urbanistique et des formalités nécessaires.
Les frais d’acte hypothécaire
Si vous achetez au moyen d’un crédit hypothécaire garanti par une inscription hypothécaire, vous devez prévoir des frais distincts de ceux de l’acte d’achat :
- Un droit d’enregistrement de 1% sur le montant garanti par l’hypothèque
- Un droit d’hypothèque de 0,30% sur le capital garanti et les accessoires
- Les honoraires du notaire pour l’acte de crédit
- Les frais administratifs, de recherches, d’inscription et de formalités
En pratique, l’hypothèque est souvent prise sur le montant emprunté, majoré d’accessoires. Cette majoration varie selon les conditions de la banque et de l’acte de crédit. Pour avoir une idée de votre capacité d’emprunt, utilisez notre simulateur en ligne.
Exemple pour un crédit de 200 000 €
En supposant que l’inscription hypothécaire porte sur 220 000 € (crédit + 10% d’accessoires) :
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement | 1% de 220 000 € | 2 200 € |
| Droit d’hypothèque | 0,30% de 220 000 € | 660 € |
| Total des deux taxes | 2 860 € |
Ce total ne comprend ni les honoraires liés à l’acte de crédit, ni les frais administratifs, ni les éventuels frais bancaires.
Exemples de frais d’achat
Les exemples ci-dessous sont fournis à titre indicatif. Ils n’incluent pas les frais d’un éventuel crédit hypothécaire.
Premier achat en Wallonie : bien à 250 000 € (taux 3%)
| Poste | Montant estimatif |
|---|---|
| Droits d’enregistrement à 3% | 7 500 € |
| Honoraires du notaire et TVA | ~2 750 € |
| Frais administratifs et débours | ~1 100 € |
| Total estimatif | ~11 350 € |
| Part du prix d’achat | ~4,5% |
Cet exemple suppose que toutes les conditions du taux réduit wallon à 3% sont remplies.
Achat en Wallonie au taux normal : bien à 250 000 € (taux 12,5%)
| Poste | Montant estimatif |
|---|---|
| Droits d’enregistrement à 12,5% | 31 250 € |
| Honoraires du notaire et TVA | ~2 750 € |
| Frais administratifs et débours | ~1 100 € |
| Total estimatif | ~35 100 € |
| Part du prix d’achat | ~14% |
Premier achat à Bruxelles : bien à 300 000 € (avec abattement de 200 000 €)
| Poste | Montant estimatif |
|---|---|
| Prix d’achat | 300 000 € |
| Abattement | − 200 000 € |
| Base soumise aux droits | 100 000 € |
| Droits d’enregistrement à 12,5% | 12 500 € |
| Honoraires du notaire et TVA | ~2 800 € |
| Frais administratifs et débours | ~1 100 € |
| Total estimatif hors crédit | ~16 400 € |
| Part du prix d’achat | ~5,5% |
Grâce à l’abattement, les droits d’enregistrement sont réduits de 25 000 € par rapport à un achat soumis intégralement au taux de 12,5% sur 300 000 €.
Quand payer les frais ?
Les droits d’enregistrement doivent être payés dans les quatre mois suivant la signature du compromis de vente. Lorsqu’une condition suspensive est prévue, ce délai commence généralement à courir lorsque la condition est réalisée.
Dans la pratique, le notaire vous demandera de verser les fonds nécessaires avant la signature de l’acte authentique, généralement dans les trois à quatre mois suivant le compromis.
Peut-on inclure les frais dans le crédit ?
Certains prêteurs peuvent proposer un financement couvrant non seulement le prix du bien, mais aussi une partie ou la totalité des frais d’acquisition et des frais de crédit. On parle de financement à 100%, 110% ou 125%.
Ce type de financement n’est pas automatique. Son obtention dépend notamment de vos revenus, de votre taux d’endettement, du prix et de la valeur estimée du bien, de votre apport personnel éventuel et de la politique de crédit de l’organisme prêteur.
MBC Crédit peut vous accompagner pour évaluer cette possibilité et comparer les offres de ses partenaires financiers selon votre profil, via un prêt hypothécaire ou un prêt total à 125%.
Avant de signer un compromis, il est prudent de demander une simulation complète reprenant le prix d’achat, les droits d’enregistrement, les frais d’acte d’achat, les frais de crédit et les éventuels frais bancaires. Vous pouvez également utiliser notre outil pour calculer vos frais d’acquisition et estimer votre capacité d’emprunt.
En tant que courtier en crédit indépendant, MBC Crédit compare les offres de ses partenaires pour vous proposer la solution la plus adaptée à votre profil, sans engagement. Vous pouvez également prendre rendez-vous en ligne ou en visioconférence avec l’un de nos conseillers.
À retenir
- Les « frais de notaire » comprennent surtout les droits d’enregistrement, les honoraires réglementés, la TVA, les débours et les frais administratifs
- Wallonie : taux réduit de 3% pour l’achat d’une habitation propre et unique sous conditions ; 12,5% dans les autres cas
- Bruxelles : taux normal de 12,5% avec abattement de 200 000 € sous conditions : économie maximale de 25 000 €, bien plafonné à 600 000 €
- Flandre : taux réduit de 2% pour l’habitation propre et unique sous conditions ; 12% dans les autres cas
- Les honoraires du notaire sont fixés par barème légal, dégressifs et soumis à TVA 21%
- Les frais liés à un crédit hypothécaire s’ajoutent aux frais d’achat : 1% de droit d’enregistrement + 0,30% de droit d’hypothèque sur le montant inscrit, plus honoraires et frais administratifs
Pour aller plus loin
Les montants présentés sont indicatifs. Avant toute offre ou signature de compromis, demandez à votre notaire un décompte adapté au bien, à votre Région, à votre situation patrimoniale et à votre financement.
