Votre propriétaire vous demande une indexation de loyer? Ou vous voulez en demander une en tant que propriétaire? Dans les deux cas, la réponse dépend du bail et de la région où se situe le logement.
Ce guide concerne exclusivement les baux d’habitation.
C’est quoi l’indexation du loyer?
Un mécanisme légal qui adapte le loyer à l’évolution du coût de la vie via l’indice santé, publié chaque mois par Statbel. Il repose sur l’article 1728bis de l’ancien Code civil, complété par les règles régionales.
Ce n’est pas automatique. Le bail doit l’autoriser ou ne pas l’exclure, et le bailleur doit la demander par écrit, une fois par an, au plus tôt à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
La formule
Nouveau loyer = loyer de base x (nouvel indice de santé / indice de départ)
– loyer de base : loyer hors charges fixé au contrat
– Indice de départ : indice du mois précédant la conclusion du bail.
– Nouvel indice : indice du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur.
Exemple fictif ; 800 euros x (130/120) = 866,67 euros
Depuis janvier 2026, Statbel utilise une nouvelle base (2025=100). Utilisez le calculateur officiel du SPF Economie (rentcalculator.economie.fgov.be) pour tout calcul réel, et vérifiez également les règles régionales selon le PEB ou l’EPC de votre logement.
Demande tardive : que se passe-t-il?
Une demande après la date anniversaire n’invalide pas l’indexation. Elle la limite : le bailleur peut réclamer le loyer indexé pour le mois de la demande et, au maximum, pour les trois mois précédents. Le droit d’indexer pour l’avenir reste entier.
Les règles selon votre région
Wallonie | Bruxelles | Flandre | |
Bail enregistré | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire dans les deux mois, à vérifier l’impact selon le bail |
Demande | écrite, non automatique | écrite, non automatique | écrite, non automatique |
Rétroactivité | 3 mois maximum | 3 mois maximum | 3 mois maximum |
PEB/EPC | Formule selon date de début du bail et label PEB | PEB valable, communiqué au locataire obligatoire | EPC pour certains anciens baux |
Wallonie
Deux paramètres déterminants le calcul : la date de début et le label PE
- Bail débuté à partir du 01/11/2022 : formule standard, PEB sans incidence
- Bail débuté avant le 01/11/2022
- PEB A/B/C – formule standard
- PEB D/E/F/G – formule spécifique basée sur le loyer appliqué entre le 01/11/2022 et le 31/10/2023, à utiliser à chaque indexation jusqu’à la fin du bail
- Sans PEB – même calcul que PEB F/G (arrêt cour constitutionnelle, juin 2024)
Sans enregistrement du bail, aucune indexation n’est possible. En cas de doute sur la formule applicable, consultez un service d’information logement ou un professionnel.
Bruxelles
Deux conditions non négociables : le bail doit être enregistré et un certificat PEB valable doit avoir été communiqué au locataire.
Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G : un facteur de correction s’applique. Les logements classés D ne sont pas concernés.
Depuis le 14 octobre 2023, tous les logements peuvent à nouveau être indexés – avec ce facteur correcteur le cas échéant.
Flandre
Pour les baux débutés avant le 1er octobre avec un EPC D, E ou F, ou sans EPC : un facteur de correction s’applique à chaque indexation. Il ne disparaît pas avec le temps, seul un meilleur EPC ou un nouveau bail y met fin.
En cas de désaccord
- Vérifiez les conditions via le calculateur officiel
- Echangez par écrit avec l’autre partie
- Consultez une service local d’information logement ou d’aide juridique
- en dernier recours : le tribunal de paix – un conciliateur gratuit devant le juge de paix est possible en Wallonie lorsque le bailleur est un particulier
Et si votre loyer augmente chaque année?
Un loyer de 900 euros par mois indexé à 3% atteint 1043 euros après cinq ans. Le surcoût cumulé sur cette période est d’environ 5000 euros hors charge.
Ce calcul illustre l’effet d’une hausse régulière – elle ne suffit pas à conclure qu’acheter est plus avantageux. L’achat implique un apport, des frais, des taxes, des assurances, l’entretien et les risques du marché.
Une hausse du loyer peut néanmoins être l’occasion d’évaluer votre capacité d’emprunt. Pour certains profils, notamment les primo-accédants, les aides régionales disponibles en Wallonie et à Bruxelles peuvent rendre l’achat plus accessible qu’il n’y paraît. Une simulation de crédit hypothécaire peut aider à évaluer si un projet immobilier est envisageable dans votre situation.
En tant que courtier en crédit indépendant, MBC crédit compare les solutions de financement de ses partenaires selon votre profil, sans engagement.
Points à retenir
Indexation non automatique – bail, demande écrite, date anniversaire
Rétroactivité limitée à trois mois en cas de demande tardive
Wallonie : formule selon date de début du bail et PEB : baux antérieurs au 01/11/2022 avec PEB D ou inférieur = formule spécifique permanente
Bruxelles :PEB communiqué obligatoire, facteur correcteur PEB E/F/G pour baux antérieurs au 14/10/2022
Flandre: facteur correcteur PEB D, E/F ou sans EPC pour baux antérieurs au 01/10/2022
Pour aller plus loin :
