Acheter un bien immobilier en Belgique implique des implications financières majeures selon qu’on opte pour l’achat seul ou en couple. Cette page compare les avantages et défis de chaque approche, en mettant l’accent sur la capacité d’emprunt, les régimes matrimoniaux, les frais d’acquisition et les responsabilités fiscales. Elle explore également comment le statut juridique influence la propriété du bien, les obligations en cas de séparation ou de décès, et l’impact des taxes régionales comme les droits d’enregistrement à 12,5% en Wallonie. Découvrez comment les choix effectués dès l’achat influencent à long terme la gestion du patrimoine et les éventuelles successions.
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Acheter un bien immobilier : seul ou à deux ?
L’achat immobilier en Belgique implique un choix clé : agir seul ou en couple. Acheter seul offre une indépendance totale dans les décisions (choix du bien, budget, calendrier). Cela suppose une capacité à supporter seul les frais d’acquisition, les charges mensuelles et les imprévus. La banque peut exiger un apport plus important ou un taux d’intérêt majoré. En couple, la mise en commun des revenus augmente la capacité financière. Les banques perçoivent deux emprunteurs comme une double garantie de remboursement. Cette solution permet souvent d’accéder à des biens plus grands ou mieux situés. Toutefois, elle exige des compromis constants et une anticipation des risques en cas de séparation. Les implications juridiques et fiscales dépendent du statut matrimonial. Les mariés sous régime de communauté des biens partagent la propriété des acquisitions post-mariage. Les cohabitants légaux ou de fait relèvent du régime d’indivision, nécessitant une convention notariée. En cas de décès ou de perte d’emploi, la dépendance mutuelle impose des garanties (assurance solde restant dû). Le rôle du notaire est crucial pour formaliser les droits de propriété et les répartitions financières. Ce choix influence directement l’accession au logement, les risques patrimoniaux et la gestion des successions. Acheter seul ou en couple en Belgique implique des implications financières, juridiques et fiscales à évaluer avec rigueur.L’impact du statut sur la capacité d’emprunt et le financement
Acheter seul : un dossier de crédit individuel
La banque évalue les revenus et la stabilité financière de l’acheteur unique. La capacité d’emprunt est souvent limitée, nécessitant un CDI ou un statut d’indépendant stable. Les revenus réguliers et un historique bancaire sans incident sont requis. Les frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaire, taxes) représentent 10 à 12,5% du prix d’achat. En Wallonie, cibler des biens à rénover ou situés en périphérie urbaine permet de réduire les coûts fixes. Un acompte personnel de 10% minimum est généralement exigé pour couvrir les frais liés à l’acquisition.Acheter en couple : une force financière mutualisée
La combinaison des deux salaires double la capacité d’emprunt, facilitant l’accès à des biens mieux situés ou plus spacieux. Les banques considèrent les dossiers à deux emprunteurs comme moins risqués, offrant souvent des conditions plus favorables. Une convention notariée est indispensable pour définir la répartition des parts en cas de séparation ou de décès. L’assurance solde restant dû (SRD) protège les co-emprunteurs en cas de perte imprévue. Les formules Solo (couvre les deux décès) ou Duo (couvre uniquement le premier décès) influencent le coût et la fiscalité. Les couples non mariés doivent formaliser leur indivision via un notaire pour éviter les litiges.Les documents et garanties exigés
- Pour un acheteur seul : fiches de paie des 3 derniers mois, contrat de travail (CDI privilégié), extraits bancaires de 3 mois, avertissement-extrait de rôle pour les indépendants, preuve de fonds propres (10% minimum du prix d’achat).
- Pour un couple : mêmes documents pour chaque partenaire (fiches de paie, contrats de travail, extraits bancaires), cumulables pour les revenus et les apports. Les couples non mariés doivent inclure une convention d’indivision précisant les parts respectives.
- Garanties : l’assurance SRD protège en cas de décès. Les formules Solo ou Duo influencent le coût et la fiscalité. Les banques exigent souvent une couverture à 100% du capital restant dû, avec des options de paiement adaptées (annuel, trimestriel ou forfaitaire).
| Statut | Principe de propriété | En cas de séparation | En cas de décès (sans testament) |
| Acheteur seul | Propriété exclusive (100%) | Garde 100% du bien | Le bien va aux héritiers légaux |
| Mariés (communauté) | Bien commun (50/50) | Partage à 50/50 après divorce | Le conjoint survivant hérite de l’usufruit sur la part du défunt |
| Mariés (séparation de biens) | Indivision (selon apport) | Partage selon les quotes-parts | Le conjoint survivant hérite de l’usufruit sur la part du défunt |
| Cohabitants légaux | Indivision (selon apport) | Partage selon les quotes-parts | Le cohabitant légal survivant hérite de l’usufruit du logement familial |
| Cohabitants de fait | Indivision (selon apport) | Partage selon convention notariée | Le survivant n’hérite de rien |
La structure juridique de la propriété : une différence fondamentale
Propriété en couple : le statut civil est déterminant
Le statut civil définit la propriété immobilière en Belgique. Les couples mariés relèvent de deux régimes principaux. Sous la communauté des biens, les biens acquis pendant le mariage sont partagés 50/50, indépendamment des apports individuels. Ce régime s’applique par défaut sans contrat de mariage. La communauté se dissout en cas de divorce, avec un partage égal des biens communs. Sous la séparation des biens, chaque époux conserve la propriété de ses biens. Les achats communs sont en indivision avec des parts définies dans l’acte. Un contrat notarié est obligatoire pour ce régime. Les parts déterminées à l’achat restent fixes en cas de séparation. Les couples non mariés (cohabitants légaux ou de fait) relèvent de l’indivision. Les parts sont généralement proportionnelles aux apports financiers. Les cohabitants de fait ont moins de protections légales. Une convention notariée est impérative pour éviter les litiges sur les parts ou les droits successoraux.Propriété seule : une gestion simplifiée
L’acheteur individuel est seul propriétaire. Cette situation permet une autonomie totale dans les décisions, mais implique des responsabilités exclusives pour les coûts (emprunt, charges, impôts). Le tableau ci-dessus résume les différences selon le statut. En cas de décès, un acheteur seul transmet son bien par succession légale. Les héritiers héritent directement, sans usufruit comme dans les régimes matrimoniaux. Les droits de succession sont calculés selon la relation avec les héritiers et peuvent atteindre 80% pour des neveux. En cas de décès, les mariés sous séparation de biens et les cohabitants légaux bénéficient d’un usufruit sur le logement familial. Les cohabitants de fait doivent planifier via testament ou donation pour protéger leur partenaire, car aucun droit successoral n’est automatique. Un notaire peut aider à établir ces documents avec précision.Les frais et taxes au moment de l’acquisition
Les droits d’enregistrement et la TVA
Les droits d’enregistrement s’appliquent aux biens existants. Le taux est de 12,5% en Wallonie/Bruxelles et 12% en Flandre (le droit d’enregistrement pour l’achat d’une habitation propre et unique est fortement réduit à 3%, si c’est le premier achat et sous certaines conditions). La TVA (21%) concerne les biens neufs. Un abattement existe pour l’habitation principale et Bruxelles. Ce bénéfice s’applique une fois par transaction, seul ou en couple. Une TVA réduite à 6% s’applique aux rénovations pour un logement de plus de 10 ans (ou 5 ans dans certains cas spécifiques) et la transformation de manière significative (habitation personnelle, superficie limitée à 200 m² dans certains cas). . Les biens rénovés sont considérés comme neufs. Les terrains à bâtir vendus avec un neuf sous TVA sont soumis à cette taxe si trois conditions sont remplies : terrain constructible, même acheteur et simultanéité de la vente.Les frais de notaire et acte de crédit
Les frais incluent honoraires, droits d’enregistrement et taxes. Ils varient selon le prix d’achat. Un prêt hypothécaire génère des frais supplémentaires. La planification de ces coûts est une des étapes clés pour acheter une maison en Belgique.- Prix d’achat du bien : la dépense principale.
- Droits d’enregistrement ou TVA : le principal impôt à l’achat.
- Frais de notaire et administratifs : pour l’acte d’achat et de crédit.
- Frais annexes : frais de dossier bancaire, assurance.
Les obligations financières et fiscales durant la détention
Le remboursement du prêt et les assurances
Les mensualités du prêt constituent la charge principale pour les propriétaires. En couple, cette somme est répartie selon les apports individuels et les accords notariés, notamment en cas de régime de séparation des biens. La banque exige souvent un accord écrit pour définir les responsabilités. L’assurance solde restant dû protège financièrement les ayants droit. En cas de décès, elle couvre le capital restant, évitant de transmettre la dette aux héritiers. Pour les couples mariés sous régime de communauté, cette assurance est conseillée pour garantir la stabilité financière du survivant. Les notaires rappellent que cette couverture doit être adaptée au profil des emprunteurs.Les impôts annuels sur la propriété
Le précompte immobilier est calculé sur le revenu cadastral indexé. Exemple : un bien avec un revenu cadastral de 1 000 € en 2025 donne 1 000 × 2,2446 (indice d’indexation) = 2 244,6 €. Pour les copropriétaires, chaque part est déclarée selon la quote-part fixée par le notaire. Les cohabitants légaux doivent formaliser ces parts via une convention d’indivision. En Wallonie, les propriétaires de résidences principales bénéficient du taux réduit de 6 % sur les droits d’enregistrement depuis 2025, contre 12,5 % précédemment. Cette réforme remplace les anciens avantages comme l’abattement primo-accédant. Vérifiez les conditions d’éligibilité au nouveau taux réduit, notamment l’obligation d’occuper le bien comme habitation principale. Les régions ajustent les taux locaux, comme le 1,25 % appliqué en Région bruxelloise sur le revenu cadastral indexé.Anticiper l’avenir : revente, séparation et succession
La revente du bien immobilier
En Belgique, la plus-value immobilière est généralement imposable si le bien est revendu dans les 5 ans suivant l’acquisition. La taxe s’élève à 16,5 % pour les biens non occupés comme résidence principale. Cependant, une exonération totale s’applique si le bien a été occupé comme logement familial. Cette règle est valable quels que soient le statut matrimonial ou la durée d’occupation. Les frais de vente (frais de notaire, améliorations validées) sont déduits pour calculer la plus-value. Les dates des actes notariés déterminent le délai de taxation.La gestion d’une séparation ou d’un divorce
Les conséquences d’une séparation dépendent du statut juridique du couple. Les couples mariés sous régime de communauté des biens partagent les acquis pendant le mariage, tandis que les cohabitants de fait suivent le régime d’indivision. Deux scénarios possibles : un rachat de part (soulte) ou une vente du bien. Le partage se fait selon les apports initiaux ou les parts définies dans une convention d’indivision. Une convention d’indivision rédigée par un notaire simplifie la gestion des biens en cas de séparation. Pour les mariés sous séparation des biens, les parts restent propres, limitant les litiges.La planification successorale
En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie de l’usufruit du bien familial. Les cohabitants de fait n’héritent rien par défaut. Une planification anticipée est donc essentielle. Le notaire joue un rôle clé pour rédiger des documents protégeant les intérêts des deux parties. Les outils suivants sont recommandés :- La convention de cohabitation : fixe les droits patrimoniaux des couples non mariés.
- Le testament : permet de désigner des héritiers, dans les limites de la réserve héréditaire.
- L’assurance solde restant dû : garantit le remboursement du prêt en cas de décès.
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