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Comprendre le crédit pour investissement locatif
Un crédit pour investissement locatif est un prêt immobilier pour acquérir un bien mis en location, visant à générer des revenus et accroître son patrimoine. Les banques veillent à ce que le taux d’endettement global reste en général ≤ 40 % (il n’existe pas de plafond légal, mais c’est un seuil prudentiel courant). Les loyers futurs sont intégrés partiellement (souvent 70 à 80 %), afin de couvrir les risques de vacance ou d’impayés. Un apport couvrant au minimum les frais d’acte est attendu ; viser 10 à 15 % est réaliste, mais les prêts à 100–110 % restent possibles de manière exceptionnelle pour des dossiers très solides.
Comprendre le crédit pour investissement locatif
Un crédit pour investissement locatif est un prêt immobilier pour acquérir un bien mis en location, visant à générer des revenus et accroître son patrimoine. Les banques veillent à ce que le taux d’endettement global reste en général ≤ 40 % (il n’existe pas de plafond légal, mais c’est un seuil prudentiel courant). Les loyers futurs sont intégrés partiellement (souvent 70 à 80 %), afin de couvrir les risques de vacance ou d’impayés. Un apport couvrant au minimum les frais d’acte est attendu ; viser 10 à 15 % est réaliste, mais les prêts à 100–110 % restent possibles de manière exceptionnelle pour des dossiers très solides.
L’effet de levier permet d’acheter un bien via un emprunt, en utilisant les loyers pour rembourser les mensualités. Il augmente le capital à long terme si le coût du crédit reste inférieur aux revenus générés. La capacité d’emprunt dépend du taux d’endettement, de la stabilité professionnelle et de la rentabilité projetée. Les prêts amortissables (capital et intérêts) et in fine (intérêts pendant le prêt, capital en fin) sont les options courantes.
Évaluer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif
Le calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement maximal observé est d’environ 40 % des revenus mensuels nets. Ce calcul inclut les mensualités du nouveau crédit et les crédits en cours. Les revenus pris en compte comprennent les salaires et une partie des loyers futurs (souvent 70–80 %). Les 20–30 % restants couvrent les charges et risques locatifs comme les vacances ou impayés. Dépasser ce seuil est possible avec un reste à vivre suffisant et des garanties solides.La prise en compte des revenus locatifs
Les banques prennent en compte une partie des loyers potentiels (généralement 70 à 80 %, parfois jusqu’à 100 % si le bail est déjà signé et enregistré) pour calculer la capacité d’emprunt, afin de couvrir les risques de vacance locative ou d’impayés. Cette pondération varie selon l’établissement et le profil de l’investisseur. L’ajout de ces revenus augmente le montant empruntable. Exemple : des loyers annuels de 12 000 € peuvent être intégrés à hauteur de 8 400 € à 12 000 € dans les revenus du ménage, selon la banque.Le rôle de l’apport personnel
L’apport personnel, idéalement de 10–15 % du coût total, couvre les frais annexes (droits d’enregistrement et honoraires de notaire). Un apport de 20 à 30 % améliore les conditions de financement. Les dossiers solides (revenus stables, faible endettement) peuvent obtenir un financement jusqu’à 100–110 %, mais les taux sont souvent moins avantageux. Attention aux droits d’enregistrement selon la Région : pour un investissement locatif (non habitation propre et unique), le taux standard est 12,5 % en Wallonie, 12,5 % à Bruxelles et 12 % en Flandre. À Bruxelles, un abattement existe pour l’habitation propre (pas pour l’investissement).Choisir le bon type de prêt pour son projet
Le prêt amortissable : la solution standard
Le prêt amortissable est le plus répandu. Chaque mensualité inclut une part de capital et d’intérêts. Au fil du temps, la proportion d’intérêts diminue. Ce type de prêt est adapté à tous les profils, notamment pour sécuriser un investissement. Il permet une réduction progressive de la dette, ce qui favorise la construction d’un patrimoine immobilier sur le long terme. Les taux d’intérêt sont souvent plus avantageux que pour le prêt in fine, en raison du risque moindre pour l’établissement bancaire.Le prêt in fine : une approche plus spécifique
Le prêt in fine impose de ne rembourser que les intérêts mensuels jusqu’à l’échéance finale, où le capital est réglé en une fois. Il est avantageux pour les investisseurs disposant d’un patrimoine ou d’une fiscalité plus complexe, notamment en cas de location à une société (intérêts déductibles). Il nécessite un apport solide ou un plan clair pour solder le capital à terme. En Belgique, la banque exige très souvent le nantissement/placement adossé (assurance-vie branche 21/23) pour garantir le remboursement final.Tableau comparatif des types de prêts
| Caractéristique | Prêt Amortissable | Prêt In Fine |
|---|---|---|
| Remboursement du capital | Progressif sur toute la durée | En une seule fois à la fin |
| Composition des mensualités | Capital + Intérêts | Intérêts uniquement (hors échéance finale) |
| Coût total du crédit | Généralement plus faible | Généralement plus élevé |
| Impact fiscal | Selon le type de location | Intérêts déductibles si location à une société/professionnelle |
| Profil d’investisseur | Tous profils, sécurisant | Investisseurs expérimentés / patrimoine solide |
L’impact de la durée du prêt
La durée du prêt détermine les mensualités et le coût global. Un prêt sur 25 ans réduit les paiements mensuels mais augmente les intérêts cumulés. À l’inverse, un prêt de 15 ans coûte moins cher en intérêts mais exige des mensualités plus élevées. En Belgique, les durées standards varient entre 15 et 30 ans, avec 15–25 ans les plus fréquentes.
Le taux d’intérêt : un facteur décisif
Les taux d’intérêt influencent la rentabilité nette. Des taux bas diminuent le coût global, élargissant la marge entre les loyers et les charges. Les banques ajustent ces taux selon le profil de l’emprunteur et la durée du prêt. Les niveaux de taux suivent la conjoncture belge/européenne (voir MIR NBB pour les nouveaux crédits).
Assurance solde restant dû
L’assurance solde restant dû (ASRD) n’est pas légalement obligatoire en Belgique, mais elle est très souvent exigée en pratique par les banques pour sécuriser le prêt. Son coût dépend de l’âge, du capital et de la répartition de couverture. Il est possible de la souscrire en dehors de la banque. Les primes ne sont en général plus déductibles dans les régimes actuels (hors anciens régimes).
